10월 15일 정부가 서울 전역과 경기 주요 도시를 대상으로 한 강력한 부동산 규제를 발표했다.
발표 직후 단 하루, 시장은 매도·매수자 모두 혼란에 빠졌고, 중개업소 현장은 문의 폭주와 급매 혼재 속에 극심한 불확실성을 드러냈다.
10.15 부동산 규제 발표
10월 15일, 정부가 ‘주택시장 안정화 대책’을 전격 발표했다. 이번 조치는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대하고, 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 등 전방위적 규제를 담았다. 하루 만에 시장은 ‘패닉바잉’과 ‘급매 출현’이 공존하는 혼란스러운 양상을 보였다.
▣ 강남 4구에서 서울 전역으로… 규제지역 전면 확대
기존 투기과열지구였던 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 넘어 서울 25개 전 구가 규제지역으로 지정됐다. 마포·성북·강북 등 비강남권 지역도 동일한 규제를 받게 됐으며, 경기도 역시 수원·성남·고양 등 12곳이 추가됐다.
이로써 수도권 대부분이 대출·거래·거주 측면에서 동일한 수준의 규제를 받게 되며, 투자수요는 사실상 봉쇄된 셈이다.
▣ 토지거래허가제, 실거주 2년 의무 부여
새 규제의 핵심 중 하나는 토지거래허가제다. 앞으로 해당 지역에서 주택을 매입할 경우, 계약 후 2년간 실거주 의무가 발생한다.
이로 인해 전세를 놓거나 단기 시세 차익을 노리는 ‘갭투자’가 불가능해졌다. 위반 시 계약은 무효 처리되며, 매매가의 30% 이하 벌금이 부과된다. 시행 기간은 2026년 말까지로, 사실상 중기적 실거주 강제 정책이다.
▣ 대출 한도 대폭 축소… 20억 주택엔 16억 필요
대출 규제 역시 대폭 강화됐다.
15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15~25억 원 사이는 4억 원, 25억 원을 초과하면 2억 원까지만 대출이 가능하다.
20억 원짜리 아파트를 매입하려면 최소 16억 원의 자금이 필요해지며, 자금 여력이 부족한 실수요자의 진입 장벽은 더욱 높아졌다.
▣ DSR 강화로 전세대출까지 포함
총부채원리금상환비율(DSR)은 기존 1.5%에서 3%로 상향됐다. 같은 소득 기준에서도 대출 가능 금액은 약 10~20% 감소한다.
연소득 1억 원의 차주는 약 4억 원 정도로 제한되며, 이번부터는 전세자금대출도 DSR에 포함된다.
정부는 “전세대출도 결국 부채”라는 인식 아래, 전세 수요 억제까지 포함한 총량 관리 정책을 추진하고 있다.
▣ 주택시장 안정화 대책… 현장은 혼돈
정책 발표 직후 오전 10시, 국토교통부 홈페이지는 접속 장애를 겪었다.
세부 규제 내용을 확인하려는 이용자가 몰리면서 서버가 일시 마비됐다.
서울 성동구, 용산구, 송파구 등 주요 지역 중개업소에는 문의 전화가 빗발쳤다. 일부 지역에서는 “급매로 팔아야 하나, 버텨야 하나”는 문의가 이어졌고, 중개업소들은 매도·매수자 모두의 불안감을 체감했다고 전했다.
▣ 공급 절벽은 여전… “하락보단 조정”
전문가들은 단기적으로 거래 절벽은 불가피하다고 진단하면서도, 장기적인 가격 하락은 제한적일 것으로 보고 있다.
부동산R연구원에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 2019년 5만2000호에서 2026년 1만2000호 수준으로 급감할 전망이다.
이는 7년 사이 약 80% 감소한 수치로, “공급 절벽은 여전히 구조적 위험요인”이라는 분석이 지배적이다.
▣ 전세시장, 실거주 의무로 물량 감소 전망
규제는 전세시장에도 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
실거주 의무로 인해 집주인이 전세를 놓지 못하고, 갭투자가 차단되면서 전세 공급 자체가 줄어들 수밖에 없다.
전문가들은 “2017~2018년 유사한 규제 이후 전세대란이 발생했던 전례를 고려하면, 유사한 흐름이 반복될 가능성이 높다”고 진단했다.
▣ 금리 인하와의 충돌… 복합적 시그널
2025년 현재 기준금리는 2.5%로, 2023년 3.5% 대비 1%포인트 하락했다.
주택담보대출 금리(5년 고정)는 4.5%에서 3.8% 수준으로 낮아지며, 이자 부담은 완화됐다.
하지만 규제가 강화된 상황에서 금리 인하의 완화 효과는 제한적이라는 평가다.
금융업계는 “저금리가 부동산 수요를 자극하기보다는, 투자심리 위축과 규제 불확실성이 맞물려 관망세가 길어질 가능성”을 제기한다.
▣ 결론, “단기 혼란 불가피… 시장은 시험대에”
정부는 “시장 과열의 싹을 자르겠다”는 강경 기조를 이어가고 있다.
그러나 시장의 반응은 복합적이다. 실수요자들은 대출 한도 축소로 구매력이 낮아졌고, 다주택자들은 증여나 급매 등 회피 수단을 모색하고 있다.
향후 6개월간은 단기 조정 국면이 이어질 가능성이 높으며, 중장기적으로는 공급 부족과 금리 완화 요인이 다시 상승세로 작용할 수 있다는 관측도 나온다.