전세계약은 금액 규모가 크고 법적 책임이 무겁기 때문에, 계약서 한 장의 내용이 향후 분쟁의 핵심 증거가 된다. 2025년 개정된 전세계약서 양식과 주요 항목별 작성 유의점을 정리했다.
전세계약서 작성 주의사항
1. 표준 전세계약서 양식, 왜 확인해야 하나
전세계약은 임대차 계약의 일종이지만, 금전 규모와 법적 위험성이 크다. 특히 전세보증금 반환과 관련된 분쟁이 잦아지면서, 정부는 표준 전세계약서 양식을 지속적으로 개정해 왔다. 표준 양식을 사용하면 권리 관계를 명확히 증명할 수 있고, 임대인과 임차인 모두가 법적 보호를 받을 수 있다. 국토교통부가 배포한 최신 양식은 서면·전자 계약 모두에 적용 가능하며, ‘주택임대차보호법’의 최근 개정 내용이 반영돼 있다.
2. 계약서 주요 구성 항목은 어떻게 나뉘나
표준 전세계약서에는 기본 인적사항, 임대 목적물의 표시, 보증금 및 계약 기간, 특약 사항, 관리비 부담 주체 등이 포함된다. 특히 ‘임대 목적물의 표시’ 부분에는 등기부등본상의 주소와 일치하도록 정확히 기재해야 한다. 건물의 층수, 구조, 면적 등이 실제와 다를 경우, 추후 보증금 반환이나 손해배상 청구 시 문제가 될 수 있다.
보증금과 잔금, 중도금 지급일도 반드시 명시해야 하며, 구두 약속만으로는 효력이 없다.
3. 보증금 반환과 관련된 핵심 조항
전세보증금은 임차인의 재산 보호와 직결되므로, 반환 시점과 조건을 명확히 해야 한다. 표준 계약서에서는 계약 종료 후 일정 기간 내 반환하도록 규정하고, 연체 시 이자율 적용 범위도 명시한다. 특히 2025년 개정안에서는 ‘전세보증금 반환보증 가입 여부’ 항목이 신설됐다. 임대인은 해당 보증에 가입할 의무는 없지만, 임차인은 이를 통해 보증금 회수 위험을 줄일 수 있다.
4. 특약 사항 기재 시 유의해야 할 부분
특약란은 계약 당사자 간 합의 내용을 자유롭게 기재할 수 있는 영역이지만, 법에 위배되는 내용은 무효가 된다. 예를 들어, ‘임차인은 계약기간 중 중도 퇴거 시 보증금을 포기한다’는 조항은 불공정 계약으로 판단될 수 있다. 특약은 가급적 서면으로 명확하게 작성하고, 불필요한 문구를 줄이는 것이 좋다. 국토부는 ‘표준 특약 예시’를 별도로 공개하고 있으며, 이를 참고하면 분쟁을 예방할 수 있다.
5. 확정일자와 전입신고의 중요성
계약서 작성 후 반드시 ‘확정일자’를 받아야 한다. 확정일자는 임차권의 우선순위를 보장하는 법적 근거로, 동사무소나 주민센터에서 간단히 처리할 수 있다. 전입신고와 확정일자를 모두 완료해야만 임차인이 보증금을 최우선으로 변제받을 수 있다. 특히 최근 일부 전세 사기 사건에서는 확정일자 미신청이 피해 확산의 원인이 됐다.
6. 전자계약 시스템 활용 방법
국토교통부의 ‘부동산거래 전자계약 시스템’을 이용하면 종이 계약서 없이도 공인인증으로 계약을 체결할 수 있다. 전자계약은 자동으로 확정일자가 부여되며, 계약 정보가 국토부 서버에 저장되어 위조나 분실 위험이 없다. 임대인과 임차인 모두 공동인증서만 있으면 이용 가능하며, 계약 체결 후에는 이메일로 계약서 사본이 발송된다. 다만, 아직 일부 지역에서는 시스템 접근성이 낮아 현장 확인이 필요하다.
7. 최신 법령 및 분쟁 예방 팁
2025년 기준, 주택임대차보호법 시행령이 일부 개정되어 보증금 반환청구 소송 절차가 간소화됐다. 임차인은 계약 만료 후 1개월이 지나도 보증금이 반환되지 않으면, ‘보증금반환청구서’를 법원에 제출할 수 있다. 또한, 전세보증금 보증보험 가입 시 국토부·주택도시보증공사(HUG)의 온라인 포털을 통해 가입 현황을 조회할 수 있다. 전문가들은 계약 시 반드시 등기부등본, 건축물대장, 확정일자, 보증보험 여부를 한 번에 확인하는 것이 바람직하다고 조언한다.
8. 결론: 계약 전 반드시 확인해야 할 세 가지
첫째, 표준 전세계약서 최신 양식을 사용해야 한다. 둘째, 확정일자와 전입신고는 반드시 완료해야 한다. 셋째, 특약사항은 불필요하게 복잡하지 않게 명시해야 한다. 계약서 한 장의 세부 항목이 수천만 원의 권리를 좌우한다는 점을 잊지 말아야 한다. 철저한 준비와 확인 절차만이 안전한 전세계약의 첫걸음이다.